09.06.2019 г вступили в силу изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка перевода жилого помещения в нежилое. Теперь для изменения статуса помещения требуется письменное согласие собственников примыкающих помещений и решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД).
Основные правила перевода жилого помещения в нежилое в МКД указаны в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:
– доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (то есть нет отдельного входа и возможности его оборудовать),
– переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,
– право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Согласно нововведениям, одним из условий перевода из жилого помещения в нежилое (п. 2 ст. 22 ЖК РФ) будет исключение после перевода возможности доступа в него через помещения, которые используются для входа в жилые помещения. (Например: переделывая квартиру под офисное помещение, собственник должен будет заложить дверь, которая ведёт в подъезд).
Для перевода помещения из жилого в нежилое, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ установлен перечень документов, которые необходимо предоставить в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно, либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. Указанный перечень дополнен следующими пунктами:
6) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий указание на их согласие на перевод;
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод его в нежилое.
Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. Согласно дополненной части 2.2. ст. 23 ЖК РФ, примыкающими к переводимому помещению, признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.
Поправки в статьи ЖК РФ коснулись и проведения общего собрания собственников. Согласно нововведенному п. 4.5 в ст. 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Также, дополнениями ч. 3 ст. 45 ЖК РФ предусматривается специальный порядок определения кворума общего собрания по вопросу перевода жилого помещения в нежилое. Если собрание проводится, кворум будет зависеть от количества подъездов в соответствующем жилом доме. Уточняется, что в многоподъездном доме для кворума требуется одновременное выполнение двух условий: в собрании принимают участие лица, обладающие в совокупности большинством от общего числа голосов всех собственников помещений в доме; в собрании принимают участие лица, обладающие в совокупности более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в том подъезде дома, в котором находится переводимое помещение. В одноподъездном жилом доме для кворума необходимо участие собственников, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.
Принятие решения о переводе помещения также будет зависеть от числа подъездов в МКД, а именно:
– в многоподъездном доме – большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в собрании, при условии одновременного большинства голосов собственников помещений, расположенных в том же подъезде, что и переводимое помещение;
– в одноподъездном доме – большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в собрании.
Следует отметить, что перевод помещения из жилого в нежилое планируется не просто так, а для размещения в нем какого-либо объекта – офиса, предприятия коммунально-бытового обслуживания, торгового предприятия или предприятия общественного питания и т.д. Чтобы идея собственника помещения реально воплотилась в жизнь, следует также помнить о наличии санитарно-эпидемиологических требований, соблюдение которых является обязательным для всех граждан и юридических лиц. В любом случае, размещаемые в жилых домах нежилые объекты не должны ухудшать условия проживания и отдыха людей.
